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【本次更新】
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韩国房价跌穿了。
首尔房价暴跌30％，部分区域房价跌到40％，成交量更是暴跌70％，银行断供数百万人。
大量的房东因还不起钱，紧急出逃。
留下的房客走投无路，甚至选择轻生。
“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。
我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。
最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”
韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。
短短几句话，写满了一个普通人的绝望。
01
“免费”的午餐
天欲其亡，必先令其狂。
任何疯狂行径的背后都有它的内在逻辑。
在本轮暴跌前，韩国房价过去5年平均涨幅80％，仅次于香港，是全球最热的地区之一。
长牛的支撑条件有两个。一方面是海外炒家的推波助澜，另一方面，则是以全租房为纽带的炒房体系。
韩国的全租房，又叫“传贳房”，那是真玩的花，放在全世界也是相当炸裂的。
正常国家的房子要么买要么租对吧，韩国年轻人既不用买也不用租，可以白嫖。
60年代后，韩国经济开始起飞，大量农村劳动力进入都市，租房市场产生巨大需求。
当时的政府认为：房地产对出口导向的国策没有助力，限制银行为开发商、买房需求提供贷款。
如此一来，民间就形成了“自助资金系统“：租客借给房东一笔钱，一般是房价的50％-80％，房子就能免费住。
两年后，房东还钱，租客还房，两清。
相当于，500万的房子，我给你白住不要租金，但是你得借200万给我周转，无息的。
世界上还有这好事？确实有。
所以韩国成了全世界楼市最热的国家。
韩国的房贷首付比例是20％-30％。假如，租户交了80％押金，理论上，房东拿了这笔钱最多可以再买4套新房子。
以此类推，这4套房子再租出去，就可以银河贵宾0055买16套房，再租出去，买64套房......
这种裂变式的玩法，使得全国大部分房子集中在少数人手中，楼市越来越热。
很多炒房客短时间就可以累积到几十甚至上百套，相当于用房子做抵押，从租客手里贷款，拿到本金然后再去放贷。
这是个恶性循环。
首尔的面积，是北京的二十五分之一，上海的十分之一。这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。
为了自己或后代“出人头地“，人们只能往这里挤。
但房价越来越高，越后面的租户，需要付出的押金越来越多，渐渐负担不起。
于是，绝招来了：租金贷款。
打个比方。我在深圳月租一套公寓，怎么也得四五千吧？
但是，如果我去银行借200万，用来当押金借给房东，每个月产生的利息，只有租金的四分之一，甚至更低。
等于是，我每个月花一千多元，就能在五六百万的房子里住两年。
还是挺划算的。
房东也笑开了花，韭菜还会自我感动。
最高峰时期，全租房甚至占到了租房市场的70％。
靠这种玩法，仅2017年至2022年8月，首尔房价涨幅高达87％，中心地段达到到了约15万rmb/平。
但是，这还是房地产吗？
所谓“全租房“，一开始就是个击鼓传花的死亡游戏，全世界把金融杠杆玩到这么溜的，仅此一家别无分号。
年纪轻轻就背上几百万贷款，而且是所谓的“租金”贷，自己得不到一点实际资产。房东如果跑路了，还得替他还债。
环环相扣，一套接着一套。
你用非法集资的方法来理解这个行业，就懂了。
资金池都知道吧？庞氏骗局都知道吧？借新还旧都知道吧？
一样的道理。
这个游戏想继续下去，必须满足2个条件：一是利率保持低位，二是房价永远上涨。
银行不加息，租客才会继续租房，房价上涨，房东才有利可图。
但是很不幸，这两个条件都不存在了。
房价哪有一直涨的道理？
02
还钱？跑路！
租房最怕遇到的是什么？
就是房东跑路，然后自己房租没到期，租金也没了。
说起全租房，就不由想银河贵宾0055起国内的长租公寓。
很多年轻人给中介平台交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。
更惨的，直接背上了租金贷。
平台要是跑路了，房东要收房，自己只能哑巴吃黄连，替别人还贷。
年纪轻轻就感受到了人间险恶。
长租公寓这个行业，说穿了就是一个庞氏资金盘的生意，二房东不老老实实赚差价，反而去玩儿非法集资钱滚钱，这不出问题才有鬼了。
大伙玩的就是一个心跳，看谁的资金盘先崩。
跑出来的多活几年，跑不出来的原地升天。
韩国全租房的崩盘，道理差不多。
全租房房东到底赚不赚钱，本质是个金融问题，取决于当期银行利率。
韩国楼市火热的背后是庞大的债务，房东少则几套，多的上千上万套的房贷，这笔数额巨大的债务已经绑架了韩国的GDP。
在连续涨了19年之后，韩国房价崩了，为什么崩了？因为美国加息。
韩国经济就是美国的附庸，盘踞在国内的资本一看老大那边加息了，再加上本身跟华尔街就有千丝万缕的联系，那还不赶紧往美国跑。
这一跑对韩国本身经济来说，就是釜底抽薪。想要留住这些投资该怎么办？只能跟着加息。
这一加息，租客不干了。
利息这么高，我去正常租房不香吗？退租退租，还钱还钱！
问题是，你猜房东有钱还吗？
他没有，他的钱全买房子了。
要知道租客是两年期的租金贷款，这笔钱突然全压在房东身上，他也很绝望。
而且，还找不到接盘侠。
怎么办？只能卖房套现。这钱，我必还！
你卖我也卖，房价，就这么下来了。
但我要是不还，你又该如何应对呢？
都知道，房价涨的时候所有人抢着买。跌了，狗都不理。
手里房子越多，要退的押金越多。但房子，真的卖不出去啊。
就算能卖出去，我低价大甩卖，然后原价还钱给你，那不就血本无归了？
横竖是个死，干脆跑了算了。
网友评论 更多
5212 迪亚戈·德拉·瓦莱
操作挺简单的，但是还是需要一些技巧才能通关。
2:37 推荐
419 255****5519
这个游戏的UI设计非常美观，非常易于上手！
0:55 不推荐
969 728****2265
这个游戏的PVP模式非常刺激，我已经一连赢了好几把！
2:11 推荐
73 Vincent Bolloré & family
"我对这个游戏的入口就能一鼓作气地完成，是真正的鲁迅先生说过的：“奥秘。”~
15:12 不推荐
79 Maria Asuncion Aramburuzabala & family
这个游戏的角色非常有可爱感，让我感到很温馨。
2:48 推荐